北京写字楼的整栋销售的客源浅析
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发布时间：2022-04-23 15:48
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时间：2023-10-08 21:48
谁在购买整栋写字楼 北京整栋需求到底有多大
分析一下10年间大单写字楼客户成交案例，不难发现：北京市场上活跃的整栋写字楼买家中，大型国企占了绝大部分比例；此外还有少量的民营企业；而新兴力量则是海外投资机构，它们在近两年才开始大举进军北京写字楼市场。
国有企业购买整栋写字楼，大部分属于自用，它们关注的是地位的彰显、*与经济资源获取的方便程度，员工居住地的远近等等因素。
海外投资关注的是回报率、开发商的资产负债、项目本身的规划以及具体的参数，甚至该项目的其他部分的营销策略。他们往往很注意经济数据与市场数据（事实上，很多数据作用有限），它们甚至关心这个地区的土地规划的情况，如周围的供应量，存量，空置率等。
大型国企整栋办公的强劲需求
当记者摆好了采访的架势要打入大型国企的内部以了解他们买整栋写字楼的原因时，遇到了重重的困难。于是，记者只好静下心来仔细思考大型国企对写字楼的需求。于是，不少业内人士关于大型国企整栋需求的话语涌入笔端。
其一，宏观经济的改善。国企的盈利能力有所增强，为整租整售的可能性奠定了基础。例如，主语城还在谈判中的三栋楼，每栋面积在3.3万到3.5万平米之间，一栋楼价值约6个亿。由此可以推测，这些有购买意向的国企的经济实力不容小觑。
其二，财务评估方式的改变。对固定资产价值的衡量不再是折旧而是重新评估。折旧率再也行不通，房产潜在的升值力被充分挖掘，固定资产尽管会老化，但随着地价的提升，或者地表形象不断强化，价值也会不断提升。--这种财务估算方式的调整，促生了国企整栋购买写字楼的需求。
其三，国有企业的资本管理理念的更新。国有企业机构改革之后，在向市场化转轨的过程中，逐渐意识到资本运作的重要型：公司的资产应是多元化的，产品、现金储备、证券、以及不动产必须按照一定的比例分配才能使企业效益达到最优，于是持有物业开始被纳入企业的发展战略，有些企业还会购买远超出自用需要的不动产（如中钢国际购买中关村金融中心AC座，自用的还不到三分之一的面积）。这种投资确实可以使企业受益，比如，可以向银行抵押融资，可以获得稳定的租金收入。
其四，国企领导人观念的转变。从决策者私人的角度讲，整栋购买写字楼一则是政绩的砝码；二则能改善办公环境，赢得下属拥戴；三则将企业的闲散资金注入不动产，光明正大经得住审查，减少了暗中被穿小鞋的机会；四则有可能为后继者留下无形的资产，赢得美名。因此，何乐而不为？
国际专业投资机构：紧盯中国市场
海外投资者大致有基金，投资银行，实业这几类。投资，可以是房产开发，也可是购买成品物业。一般来说，参与房产开发的投入资金高，风险也高；后者投入资金尽管比开发还要大，但因为追求的是稳定的租金回报，风险相对小一些。
海外资金可以投资写字楼，酒店，仓储物流等多种业态，具体投资哪方面，是根据企业内部的发展策略来制定的。但在目前的北京，选择投资整栋写字楼，比投资酒店要更有利，也更受外资青睐。这是因为写字楼风险相对较小，回报率报相对固定。SARS曾给酒店业造成了大的冲击，而写字楼不会受这样的因素的影响。酒店有旺季淡季的经营规律，写字楼也不受时令影响。
回顾外资进入中国房地产市场的历史，我们发现，很早就有海外企业与国内企业一起开发楼盘。但是直到去年凯德置地购买中环世贸，美林投资银泰中心，才开了直接投资成品物业的先河。今年一季度海外基金出手写字楼整售市场表现得更为强势：亚洲国际金融投资有限公司2.7亿美金将华普中心收入囊中，日本replus神不知鬼不觉地买下华贸共12.38万平米的两座写字楼。不禁要问：还有多少外资盯着北京写字楼市场，正准备登陆呢？
戴德梁行投资部董事曹念国分析说，“大凡投资者，都要权衡投资回报率与风险。东欧的回报率高，但是政局不稳定；美国政经稳定，但是投资回报率低。目前的中国，处在高速增长期，国内政局稳定，而且投资回报率较高，像这样的国家，环顾世界能有几个？据我了解，国际上三四十家知名的投资商几乎都有在中国投资的意向。”
海外军团：中长期的投资顾虑
因为中国的飞速发展，全世界的投资客都不会忽略在中国的投资机会。但是，对他们而言，中国可能是带刺的玫瑰，芬芳而多刺。他们密切地关注着中国的投资机会，但是又时刻警惕着可能的投资风险。
戴德梁行投资部董事曹念国分析道：“中国*会欢迎外商来投资，因为现在是全球经济。没有人会闭关锁国，但是，在很大的程度上，国家领导人不可能采用全面放开的*，一定会设置一些门槛来调节外商的投资。可能会有税收、外汇进出等不同的手法来设置一些门槛。”
曹念国还称：“中国*不太明朗的*可能导致海外军团的疑虑：中国*的*是否连贯性足够好？比如‘三减两免’的*能延续到什么时候？因此，外资在正式登陆之时，最看重的是延续性强的税务等方面的法律条文，并会连带考虑*风险。在这样的情况下，海外军团会有一段时期的投资顾虑。”
另外，记者在业内还听到了一个小小的传言，国家将在七月底公布管理外资物业投资的详细法规。因此，海外资本目前大都还处在观望状态。
小结：
一、短期内整售买家以国内企业机构为主的大局不会改变，而且这部分需求仍呈上升趋势。
二、海外投资强劲的需求目前还处在被压抑状态，前景尚不明朗。一旦*放开，会有“井喷”式的增长。
大型中资企业机构与海外资金在选择物业时，基本上都是锁定位置好、档次高、升值潜力大的物业。核心地段的高品质写字楼，由于具备良好的形象展示效应和投资潜力，成为整栋交易的焦点。
海外资金的区域选择
海外资金的目标主要集中在CBD、金融街、燕莎国门商务区。
这些区域的项目投资回报率高，而且物业符合高端、业权统一的特点。2005年，CBD与金融街的租金稳步增长。国贸与嘉里接近满租，租金报价在每月40美元/平米以上，成交价也在每月35美元/平米以上，达到了近年来的最高点。CBD周边地区的租金也开始稳步增长，入率在90%以上。金融街的租金成交价超过了每月20美元/平米，入住率大幅提升，部分项目接近了满租水平。日本Replus投资华贸，美林正大签约中国红街等等案例说明，境外资金今年的投资重点仍然还是这三个区域。
与此相反，对三大传统商务区之一的中关村，海外资金似乎并不感兴趣。
到目前为止，没有一家真正的外资整栋购买中关村西区的物业。虽然说德意志银行准备入驻，但也只是设点，使用面积很小。前两年中关村西区写字楼的集中放量，导致目前市场仍处在消化期间，租金价格增幅缓慢；再加上项目品质参差不齐、分割出来整售的面积不超过两万平米等等因素，使得海外资金并不看好中关村。可以预测，即使在现有存量完全消化之后，中关村写字楼被外资冷落的局面仍然难以扭转。
国际投资机构的*忧虑症
CBD与金融街区域，未来的写字楼供应量不会少。
为了更清晰地讨论，有必要将“整售”更进一步细分--将整层销售与整栋销售稍作区别--尽管两者没有绝对的界限。
下文中提到的整栋购买，是指买下整栋楼、或者买下这栋楼的绝大部分并能够取得该楼的冠名权的情况。
06年，“整售”来势汹汹
2005年写字楼整售的案例为数不多。但数量已经相当可观。我们掌握的数据是，2005年全年北京新增的供应量是200多万平方米，成交约130万平米，但是，其中80万平米是整栋或者整层出售。
2006年，整售的势头在年初就来势汹汹，因为业内媒体已经有了太多的渲染，记者就不再一一赘言。但是，业内很少报道但读者不得不知的写字楼情况是：几乎所有的写字楼开发商都摆好了整售的架势，尽管不同的区域情况各有差异，但在绝大多数地区，写字楼整售已经远远地将散售抛在了身后。
附图：1996－2006年写字楼部分大单成交一览表（红色为2006年新增案例）
参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/shangye/200711/1271.html
