作者:不求甚解 2016/9/3讲座
1,前头的话
房地产,是80年代以来改革涉及民生日常生活的最后一个品种。中国房地产市场化的形成演变过程,很大程度上是中国经济改革历程的缩影。我的用意,是借此案例分享我对过去几十年经济改革的一些思考,让我们对中国现实的理解不停留在学者理论上和民间口号上。
市场的形成,主要有三大要素:市场规则的建立和变化,供应方,需求方。对于房地产市场,后面以政府、开发商、购房者三个名词来描述。在后文阐述中,主线是规则的变化,两条副线是供需双方的变化,穿插有大家可能感兴趣的一些局部细节探讨。出于简化考虑,主要谈城市居民住宅市场。篇幅长,发得快些,见谅。
2,计划经济下的住房
49年以后,中国实行公有制,土地方面,相应形成国有土地和集体土地两种所有制形式。长达40年的时间里,土地是不能做为商品的,这被视为公有制的基础。
那么居民住房怎么解决呢?由国有体制统一建设,然后通过体制内的单位分配给员工。具体来说,规模大的经费充足的企事业单位可以申请划拨土地自建住房,小一些的由城市建设部门建好,分配给单位,再由单位分配到员工头上。城市里更小的集体企业,几十年也拿不到分配指标。
几十年来住房建设数量极小,到了八十年代初,已经到了难以维持基本生活需要的地步。举个例子,全国城市中小学教职工人均住房面积,83年是3.8平方米,90年才提高到5.73平方米。当年中小学的住房条件比政府机关大型企业要差,但是比很多小企业要好,所以大致算是平均水平吧。成年子女和父母共处一室是很经常的事,恋爱男女甚至夫妻亲热很多只能在公园里,上海外滩就曾经是著名的情人角,一个长椅上坐好几对,相互旁若无人地亲热。86年的报告文学“阴阳大裂变”中就有这样的描述。
由于房屋不足,又不可能客观公平的分配机制,每次房屋分配过程都是一场乱战。很多在一个单位的同事之间结成死仇,就是因为分房,还有很多荒唐事情,比如为了分房而结婚。记得王小波有本小说,就涉及到分房的事,书名忘了,本来记性就不好,这厮主人公还都叫王二,查都不好查。
这样的计划经济体制下,个人被紧紧捆绑在单位上,现在司空见惯的辞职跳槽当年是闻所未闻。当年把辞去体制内职务创办或加入民企叫“下海”,下海的风险之一,就是丢掉了住房分配权。这样的体制下,个人是没有起码的自由的。
3,市场的发端和乱像:首次房地产泡沫
关于中国房地产市场的发端,有几件事情不能不提到。
中国改革的起始点很多从特区开始。1987年9月29日,广东省人大常委会通过了《深圳经济特区土地管理条例》,规定土地使用权可以有偿出让、转让,这标志着中国土地使用开始了商品化。9月8日,深圳市以协商议标形式出让有偿使用的第一块国有土地;9月11日以招标形式出让第二块国有土地;12月1日又以拍卖形式出让第三块国有土地使用权,从此拉开了房地产市场改革的帷幕。
另一件影响很大的事发生在海南。海南88年4月建省,同时也是唯一一个省级的经济特区。海南省政府在成立当年向中央提交报告,要卖30平方公里的洋浦地区土地给熊谷组。报告一出,天下大哗,反对者斥之为“卖国”,“动摇社会主义根基”。所幸邓小平在89年明确批示支持,但迟至才92年正式签署土地出让合同。
严格来说,深圳的做法是违法的,但改革初期的很多改革动作都是以违法形式出现,法律跟进调整。1988年4月12日,七届全国人大第一次会议通过了《中华人民共和国宪法修正草案》,将原来宪法中禁止出租土地的“出租”二字删去,规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”; 88年底又对土地管理法进行修订,增加了土地使用权可以依法转让的条款,这成为了房地产进入市场化的法律初始依据。
在中国房地产历史上,海南的地位是绕不开的。不仅由于洋浦事件。在建省概念下,中国第一个房地产泡沫在海南迅速形成,这就是业内著名的海南炒地。当时没有详细的交易规则,炒地的形式原始得不可思议。某朋友在海南的宾馆里,随便敲开一个房间,进去问“有地没?”,对方说有,就拿出一张图纸,然后两人讨价还价,谈妥成交,拿出笔纸写个一页纸的协议,说好第二天给50万定金。朋友然后拿着图纸继续敲门,下一个房间问“要地不?”,讨价还价,土地价格就翻了一倍,定金变成一百万,然后拿下家的钱给上家。于是这个身上只有几百块钱的哥们,就在一天时间里连宾馆楼梯都没下,完成了上千万的交易,赚了50万。这批人是中国房地产业第一批从业人员,尽管活下来的不多,后来十几年里,业内人士见面,谁如果说去过海南,旁人便都肃然称声前辈。
参与海南炒房炒地的资金来自全国各地,大多是银行贷款。高峰时全省人口600多万的海南有2万多家房地产公司。海南房价地价短时间内疯涨,91年平均房价1500,92年5000,93年最高峰时到了7500,海口地价从几十万一亩涨到了几百万一亩。
93年6月国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,重点整治金融系统乱像,成了海南泡沫崩溃的导火索。几乎一夜之间,所有买家都消失了,海南哀鸿遍野,烂尾楼遍地都是,建成的楼也无人问津。2003年我和刚从海南回来的朋友聊天,他谈还有当年建完的别墅被用来养猪。95%的房地产公司倒闭,烂尾楼1600万平方米,闲置土地1.9万公顷,仅四大国有银行坏账300亿,海南房地产就此熄火,几乎到十多年之后才逐渐恢复元气。
海南泡沫的产生,本质原因是银行资金的乱入:当年对于银行贷款的使用几乎没有限制。这也导致了后续很长时间政府对于房地产业的警惕和限制,比如相当长时间内禁止房地产公司上市。二十多年后,银行对于房地产业的贷款已经形成了相当严格的制度性控制,但信托形式的资金进入还处于软约束。
另一个因素,就是在投资机会相对匮乏的背景下,一个有高增长前景的区域,往往会吸引全国性的资金进入,直到把这个区域撑爆。这源于资金的本性,未来永远避免不了发生,只是相对完善的制度,可以把损失尽量控制在逐利者本身,不致伤及太多无辜。
4,局部市场的形成:双轨制(以北京为例)
房地产是不动产,不同于其他商品,不能以占有做为所有权的体现。比如我们买个苹果,把苹果拿到手里,苹果就是自己的了。但土地,房子,不能谁站在上面就是谁的,而必须有公权机构的认可。所以房地产市场的形成,在技术层面远较其他商品市场复杂,政府的相应法律法规成为必须的前提。房地产业相关各种法律法规及规定规范的出台、修订,其频繁程度令人眼花缭乱。以至于任何一个岗位的经理级以上人员,其专业程度衡量标准之一,就是对最新的政府规定的熟悉程度。
市场的形成,对于从业者来说,关键在于买和卖两个环节。88年底的土地管理法修订,解决了取得土地的问题,也就是买的问题。卖的问题,是各地方政府出台相关文件规定解决的,形成全国性的统一法律时间,迟至2001年。所以这个阶段只能以地方为例。
北京市场的形成,源于外销。93年4月,北京实施外销许可证制度,这就是房地产五证中销售许可证的前身。这之前,也存在少量的企事业单位买房情况,买房单位要去取得政府批准,哪个部门管这事忘记了。而外销商品房,则是首次实现了房地产真正的商品属性:自由交易。虽然名义叫外销,销售对象是外国及港澳机构或个人,但实际上内地人买完全不受限制。95年4月,出台了内销商品房管理度,内销房是不能卖给境外人士的。2001年,全国性的商品房管理办法出台,不再区分内外销,在销售环节的规则最终确立。
之所以是这么个奇怪的顺序,主要原因在于需求方。90年代初,体制内的人有“福利分房”,不会成为购房者;下海的人大多处于创业阶段,普遍积累不足,几十万一套的房款比很多公司的全部资产都高,而且各领域市场机会很多,资金用于实业的回报率高很多。相比之下,房地产的供给比较充足,房价没有明显上升趋势,房地产的投资属性不明显。所以市场开始的主流需求方,反而是境外购买者。随着时间推移,本地购房者,主要是下海的高收入人群急需改善住房条件,逐渐成为主流。外销更多成为了房屋品质的包装要素,甚至有的外销项目客户全部是本地购房者。但在这个阶段,大部分民众的住房还是通过单位分房来解决,整个市场以部分市场经济部分计划经济的双轨制方式运行。
供给相对充足的原因,也在于当时的开发模式。开发商大多是与一个占地单位合作,比如地段不错的工厂,签署合作协议后分期付款,首款付了就选块空地建一期。还有另一种方式,一方出钱一方出地,建成房屋后按比例分房,所以取得土地不需要太多钱。预售条件也极其宽松,主要是交土地出让金,当时可以交一栋楼发一个证,一个不大的小区领十几个预售证都很普遍。银行贷款也没规矩,看各自关系。工程建设的费用也可以通过施工单位垫资的方式缓解。所以开发商资金门槛很低,一分本金没有纯空手套白狼的案例我都见过。只要销售良好,所有的套都能解。这种高杠杆的方式解决了这个行业起步期最大的困难-—资金。房地产开发商的原始积累大多这么来的。
这种模式对于购房者来说当然意味着巨大的风险,房地产的买卖纠纷在起始就极其常见。但在市场初期,如果对消费者进行足够的保护,整个行业就根本发展不起来,过高的门槛会导致供应不足,最终购房者还是损失巨大。在房地产纠纷成为社会热点时,社会舆论普遍谴责黑心开发商,有个律师叫秦兵,起草了一个史上最严格保护购房者的买卖合同,赢得一片叫好声。在一个律师研讨会上,我指责这是书生之见,实际上是损害消费者利益。原因很简单,对开发商的约束行业现状根本做不到,开发商只能选择不签这份合同。而在自愿交易的前提下,交易的达成才是供需双方的共同利益,达不成交易损失的是双方。他在场,但没机会反驳。
社会问题是很难有完美的最优解方案的,进步往往是相关利益者共同努力的结果,这意味着大家都要做出妥协,尽管很多妥协理论上是没道理的。法律是双方的底线,而不是道德。如果不对问题进行深入了解,仅站在道德角度臆想解决方案其实是很可笑的事。关于房地产的争议,学者记者购房者是舆论主流,房地产商大多屁股不干净不敢高调示人,所以对骂声大多不承认,不接受,不解释,造成相当多的舆论在业内人看起来很可笑。竞争性的市场环境,足够的信息透明度,才是从根本上保护双方。
当然随着行业的发展,有缺陷的制度体系是需要不断完善规范的。到温相上台之前,我对政府在房地产行业上扮演的角色是给予较高评论的。他们不断发现行业中规则的漏洞,很勤奋地不断弥补,速度又不至于超出行业发展水平。这也是中国改革的另一个特点,问题倒逼改革。每次新政一出,我们就叹口气,以前的招儿不好使了,但是从道理上人家是对的,我们也还有活路,赶紧调整吧。很大程度上,这源于相关官员和作为智囊的学者对行业的熟悉度,他们与企业人士联系非常紧密。这也是“官商勾结”的另一面。但这种缺乏总体设计的改革,留下了太多隐患,最大的隐患就是缺乏纲领性的方向设计,以致当傻逼继任者上台后,没有力量制约他开改革倒车。
5,住宅市场的真正成型
1998年,朱相主持下出台了一个意义巨大的文件,叫《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,文件的核心就是6个字:“取消福利分房”。这个文件最终取消了计划经济色彩的住房分配方式,实现了房地产的完全市场化,自此,个人生活所需的所有生活资料,都完成了商品化的改革。在中国改革史上,这绝对属于一个里程碑式的节点。
由于这个市场容量巨大,中国的房地产商迎来了第一波高速发展的阶段,他们在这个时期完成了自己的资金积累,中国目前大多数排名靠前的房地产企业,都是在这个阶段成型的。而需求方的变化,使商品住宅从少数人的奢侈品成为大众必需品,市场变得丰富而多样化,中国房地产业也迅速成长为国民经济支柱产业,带动相关上下游行业的高速增长,配合了中国城市化进程的到来。住宅市场真正成型并得到了快速发展。
但是这个阶段的住宅市场遗留下两个很大的问题没有得以解决,这两个问题本来是可以延续改革的思路逐步解决的,但是继任者的愚蠢以及与政体的冲突导致了后面两个阶段灾难性的结果。
第一个问题是土地交易市场的缺失。当时北京房地产商的土地成本由3类构成:拆迁补偿费,四源费和土地出让金。拆迁补偿费是支付给原土地使用方的,相当于使用权的转移费。四源费是使用城市基础设施(水、煤气、供热、污水处理)的建设费用分摊,现在打包进了基础设施建设费,这部分费用从法理上其实挺没道理,类似很久以前的电话初装费,严格来说,所有购房者都是这些公共设施公司的股东。土地出让金是给政府的,作为政府拥有土地所有权的体现,也可以视为地租。你想使用土地,要从原使用者手里买使用权,要向产权拥有者交地租,要支持城市建设,挺清晰的逻辑。如果是农用土地,要多一个流程叫征地,即政府向农民征用土地,把土地变性成为国有土地;这部分在操作中只是走个手续,没有太多实际费用发生。具体操作上,是开发商与原土地使用者达成拆迁补偿协议(支付拆迁补偿费),然后向政府申请该地块协议出让(支付土地出让金及四源费),而土地出让金是各地方政府按地块位置用途制定的分类标准,明码标价。这个阶段政府在土地运作上是不赚差价的。
其它细节不谈,只谈拆迁。拆迁本质上是一个交易,原使用者与新使用者之间的权利转移。自愿公平前提下,交易本身如果达成,是双方共赢的结果,这是经济学基本常识。事实上,拆迁大多情况下对于拆迁户来说,都是资产大幅增值的过程。拿北京为例,原城市居民居住条件的改善,基本是通过拆迁完成的;京郊农民因为拆迁,整村的人一夜致富的例子比比皆是。拆迁的情况分为两种:一个拆迁对象(基本是单位,比如工厂搬迁)和多个对象(居民区)。在05年以前,基本使用“毛地出让”方式,即政府把带有原使用者的土地使用权卖给开发商,由开发商自己去拆迁。开发商与拆迁户之间的谈判,就变得艰难而缺乏透明性,各种关系手段黑道白道的使用层出不穷,交易成本奇高,对居民区的拆迁几乎无能为力。所以在这个阶段,房地产公司大多只能在本地进行开发,主要就是因为在异地缺乏拆迁能力。这种严重缺乏透明度的土地取得方式,实际上在很大程度上限制了房地产公司的发展。
第二个问题是住房保障体系。住宅除了具有商品属性(包括自住/消费、投资)之外,也是生活必需品,是人的基本生存权利的体现。保障人民基本生存权利当然是政府的责任,但在这个问题上,政府始终认识错误逻辑混乱,具体操作荒唐可笑。认识错误之一,是把住房权理解为住房拥有权,所以从94年开始设计“经济适用房”制度,试图让穷人买到相对低价的房子。后来对于高房价的批判,很多也是基于这个逻辑。
操作过程的荒唐可笑,我举一个例子。北京经济适用房的购买资格标准,5人户家庭年收入要求6万元以下,即人均月收入1000元,不考虑住房支出的话,这样的收入在北京维持基本生活都很艰难,指望他们可以去买即使单价再低总价也要有几十万元的房子?在没有严格收入统计体系的情形下,经济适用房的购买者几乎都是收入相对中等的白领阶层,穷人的生存权无人问津。
住宅保障体系的种类还有很多,限价房、廉租房等等,问题讨论起来太复杂,不多谈了,也不是本文要点。之所以谈到这个问题,是因为它影响了政府对于商品房市场的很多政策走向。
6,胡温乱政之一:招拍挂制度/9070政策
前文谈到,土地交易市场的缺失导致开发商土地取得环节的混乱。如果可以按照市场经济原则去处理的话,这个问题本来可以通过建立健全土地交易市场(不一定是形式上的),发展专业土地开发公司,通过增强信息透明度的思路来解决。这样,交易行为还是在市场中进行,政府作为市场秩序的维护者存在。这是我认为的改革方向,即进一步完善市场经济的秩序。
但是胡温政府的思路是典型的计划经济思维延续:市场太乱吗?政府主导来做。于是出台了对房地产行业乃至对中国经济都产生了根本性影响的土地招拍挂制度。2004年,国土资源部颁布第71令,<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的”831”大限。自此之后,所有的土地供应,只能从各地政府土地储备中心获得。
对招拍挂制度的评价,起始是叫好声一片,因为这个制度解决了土地供应过程中因为信息不透明产生的公正性影响。实际执行中,因为获得土地的方式简洁公开,资金实力取代了地方关系成了最为重要的因素,使得资金实力较强的企业比较容易扩张规模,大型房地产公司的全国化扩张是这个时期的发展主流。
对它的诟病,早期来自于少数开发商认为“土地拍卖方式导致地价攀升”,这实际上是不符合经济学的说法,很快也没有多少声音了。后期的指责,主要是政府做为唯一土地供应者,实际上扮演了垄断者的角色。从某个地区的局部讲,这个说法是有一定道理的;但是放在全国来看,“垄断”的作用似乎还值得商榷。因为实际上,各个城市的地方政府,乃至城市里各个区(有土地供应权的,比如开发区)之间,还是存在一定的竞争关系的。如果人为炒高某区域地价,开发商可以跑到其它区域去拿地。换句话讲,垄断导致价格上升,这个规律,在部分热点城市的局部存在,在全国范围内不存在。
我个人对这项制度的抨击,主要是这个制度完全扭曲了政府和市场的关系,把政府变成了市场供应链上的一个企业环节。本来只有在计划经济下才是政企不分的,解决政企不分的问题是80年代以来中国改革的一个主流性方向,但改了20年,胡温政府一纸令下,又把地方政府变成了一个土地开发企业。
地方政府变成企业的具体危害,我谈三个方面。一是在这样的角色下兴起的“经营城市”理念。百度下:“经营城市就是利用土地国有制度,征地拆迁,为财政谋取最大利益,同时给开发商分一杯羹。在利益博弈的同时改变城市面貌。”可见,地方政府通过土地运作获得差价,弥补地方财政的不足,用于城市建设。在90年代末分税制改革导致地方政府税源大幅减少后,经营城市无疑给地方政府开辟了一条新的财源,以致于在部分城市土地出让带来的财政收入占据了城市财政收入很大的一部分,这种现象叫土地财政。土地财政最直接的问题,在于土地出让收入不是长期稳定性的类似税源一样的收入,而政府相应的支出往往是没有足够收益回报的,这样某一届政府的“优异”表现,往往给后任带来个烂摊子。但更严重的问题在于,政府变换成企业角色之后,大量使用负债经营的金融手段,土地给政府带来的不仅是直接的运作差价,更是以之为抵押品获得的大量借款,即地方债。数据表明,地方债的数额远大于土地出让净收入。资不抵债的企业可以破产,所以大部分企业对债务的使用是理性的;企业借债,是因为企业可以通过资金的运用获得高于债务利息的回报。但对于政府来说,这两条规律都不存在,作为企业,政府是几乎无约束的。十几年下来,由于地方政府的角色扭曲导致的问题危机,最终会在金融层面上爆发,由全国人民买单。具体数据很多,有兴趣的自己去搜吧。
第二个具体的事,是所谓“强拆”问题。这部分是社会热点,多说一些。居民拆迁,本质上可以简化成一个博弈论模型:一个开发商VS一百个拆迁户,如果按照拆迁方案顺利完成,开发商赚100,每个拆迁户赚1。而当某一个拆迁户要高价而且成功,该户赚10,开发商变成90。当开发商利益降到0的时候,方案作废,大家都赚0元——拆不动了。在这样的模型下,如果没有外力介入,完全自愿协商的话,可以看出,不可能达成任何协议。在实际生活中,介入的外力主要有几种形式:1)政府信用(补偿方案是以政府名义发出,事实上,招拍挂前后不管谁负责拆迁,补偿方案都是以政府名义发出);2)法院判决,即对于不接受方案的,经法院判决采取强制拆迁;3)黑社会手段,对钉子户恐吓、骚扰、妨碍生活,严重的采用暴力人身伤害等。要进行大规模的城市建设,原住民的拆迁是不可避免的,在中国政府信用逐渐破产的情况下,可以看出,拆迁矛盾是无法回避的。
招拍挂制度对此问题的影响,是把原本的民间经济冲突直接变成了政府与原住民的冲突。本来政府可以作为仲裁者出现(这也是政府本来应该扮演的角色),但是土地拆迁由政府完成后,政府已经无路可退。而敬爱的温相还在喊必须自愿拆迁这样一个完全无法实施的口号,并出台了相关法规,这样实际上就把地方政府逼得无路可走:要么不去搞城市建设不供应土地,要么只能冒违法风险去做老百姓眼中的恶人。于是,在温相获得一片美誉声中,拆迁血案越来越多,地方政府形象越来越差。是否因此对土地供应产生影响,我没有做数据分析,根据推论是有的。另一方面,当政府收益是土地差价时,政府有冲动去刻意压低整体拆迁价格,用刚才的模型,就是方案变成了政府赚200,住户赚0,甚至政府赚300,住户赔1。这种情况下,群体性的拆迁矛盾就必然产生。而民间拆迁时,没有正常开发商自认为有能力去做让别人亏本的生意,个别黑社会背景的,比如沈阳刘涌,是另一回事。总之,温相的制度设计,让地方政府变成了黑社会。
第三个方面,是腐败问题。政府的权力所在,就是腐败滋生之处,这不需要讨论。土地经营中,存在太多无法明确价值的环节,比如原建筑物的评估价;即使是有统一拆迁方案的居民拆迁,实际执行中拆迁方一定会有相当多的灵活预算,用于钉子户的讨价还价,这部分钱给谁不给谁,很难有制度控制。我亲历的一个例子,某城市规划一片新区,两年拆迁完成,第三年,参与拆迁的所有人员从上到下30-40人,全部被抓;第五年,主管副市长落马。里面有好几个人我熟悉,具体的手法都听说了。从我的经验上讲,没有一个地区拆迁是不涉及大规模腐败的。土地经营赚的钱,政府大多用于城市建设,这方面历来是腐败高发地带,不可避免,这倒不是招拍挂制度的直接影响。但是政府钱多了,自然腐败就多了。大家可以仔细关注一下落马官员的分布,土地城建口的官员落马密度令人咋舌。温相的制度是把肥肉放到狗嘴边,然后希望这只有道德的狗咽下自己的口水不去吃它。
本节主要讲胡温政府对房地产供给侧的乱政。除了土地之外,因为温大人亲民,他认为需要照顾“弱势群体”,房屋建设要向穷人倾斜,于是2006年,建设部等九部委推出雷霆手段,联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”这就是俗称的90/70政策。政府直接插手,规定企业要生产什么产品,这不是计划经济的典型手段吗?如果政府比企业更明白市场需要什么,还搞什么市场化改革,回到计划经济不是更好?这个荒唐的政策可给我们添了不少麻烦,当年我泡在设计院两个星期,结果做出来个80多平方米的联排别墅!这个政策在执行过程中受到地方政府和开发商的联合抵制,实际影响不大,名存实亡。但从中央文件上,直到2015年国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,“在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下,房地产开发企业可以适当调整套型结构”,“对不适应市场需求的住房户型做出调整”,企业才名正言顺地有了自主生产产品的权利。
我看胡温,不是看他们喊的什么口号,而是通过他的制度政策设计看他的执政思路。嘴上喊改革、民主,喊句“人民养育了你们”,固然博得了不少人的欢呼拥护。但从执政思路却可以看出,他们和市场化的改革思路是完全背道而驰的。从执政能力上,出台的东西很多下面根本无法执行,这样的政策水平,到后期哀呼“政令不出中南海”恐怕也是必然的吧。
7,胡温乱政之二:行政性的房价调控造成市场信号的扭曲
本节主要谈胡温执政期间,对于房地产需求侧的乱政。
来不及去找有关数据,凭印象谈了。在我印象里,2004年以前,中国房价总体上是平稳的。02-03年房价开始有所上升,很大程度上是居民住房改善需求旺盛以及城市化进程的必然影响,反映了城镇土地的价值提升,这在任何一个经济发展良好又处于城市化进程中的国家,都应该是个必然的事情。房价的第一次飞涨,源于2004年招拍挂制度一刀切后,政府行政能力短时间跟不上造成的土地供应短缺。本来这也不是什么大不了的事,事实上地方政府的土地供应热情很快就解决了总体的供应短缺问题。但我们的温相又听到民间的呼声了,2005年3月出台了“国八条”。这个文件很好笑,扣除原则性的空话后,看几句话:“对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区,有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地等措施”,“要坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行为,避免拆迁带来的被动性住房需求过快增长,进一步减轻市场压力。2005年城镇房屋拆迁总量要控制在去年水平之内。”房价涨得快的地方不供地了,这是要抑制房价啊还是要推高房价啊?脑子不进水的人,都知道拆迁之后盖的房子比被拆的房子多多了好吧?控制拆迁不就是减少房屋供应吗?减少供应是控制房价的手段?做为开发商当然是怕房价跌的,所以看国八条的题目时还很紧张,看完后就哈哈笑了,温相是某个开发商派去的余则成吗?
到08年以前,中央似乎每年都出点“抑制房价”的措施,具体的记不起来了,印象里大多都是完全不懂经济摸不到门的政策,只是一遍一遍地告诉消费者:房价在涨!我在努力抑制!对于消费者预期的影响,有大能者去分析吧,反正我们销售员都拿这些当说辞去忽悠客户的。
08-09不用讲,人人都知道的四万亿,直接推升了房价的第二个疯涨期。也就这一年温相没有把抑制房价放在嘴边,后来则到下台为止年年都念。
10年出台新国十条,从经济学角度是终于知道该往哪边使劲了:加大土地供应,抑制购买需求。但基本停留在口号上,实际的内容就是一个提高二、三套房的贷款首付比例和利息。对于刚刚实行的真金白银货币放水大跃进,这样的招儿实在是温柔了点。值得点赞的是,新国十条通过对首套房、二三套房的区分,对住房的居住需求和投资需求有了区分的意识。
真正对市场产生实质性影响的,是新国十条发布后各地的执行细则,简称“限购令”。2010年4月30日,北京发布“京十二条”,规定每个家庭最多只能购买2套住房,后来又严格到1套住房(具体时间和文件记不清了)。之后到2011年,在中央政府的严令下,限购令逐步推广到全国各主要城市,成为最主要的抑制房价的手段。政府继控制了土地供应之后,又采用行政手段人为控制了购房需求,中国房地产市场彻底变成了一个信号失灵丧失市场调节功能的管制市场。好笑的是,当限购令明显起到作用,房地产从投资到销售都出现大幅下滑的时候,政府又忙不迭喊出了“去库存”的口号(这似乎是温相之后的事了,他老人家留下一地鸡毛满袖清风而去),各地政府又开始用各种办法刺激房地产需求,限购令在大多数城市或明确取消或名存实亡。除限购令外,关于购房贷款条件和利率,交易税费,也是一两年就随意出台新规,一会儿抑制一会儿鼓励。
使用行政手段调节经济,不谈带来的什么假离婚笑话,从经济角度最大的问题是彻底搞乱了市场各方的预期。本来大家是按规则斗地主,领导突然规定“带5就不许出”,下轮又说可以出,这牌怎么打?政府的行政手段是市场参与者无法预期的。企业家无法预计市场,变成和政府政策对赌;消费者无法预计价格,市场信号完全乱套了。中国房地产市场,继中国股市之后,成功地从一个行业变成了一个赌场。新君登基,我看不到任何有所改变的信号,房地产市场扭曲依旧,只是似乎没有出台什么更扭曲的政策了。在这样的赌场里,资金天然向少数风险较小的区域聚集,各种政策传言变成了炒作因素,近期的上海房价就是个例子。房市越来越像股市了,A股股市。
付出这么大代价,然而对房价的调控问题本身,就充满了问题。为什么一定要抑制房价?通常的两个声音,一是为穷人着想,二是防范金融泡沫。穷人的住房保障,是应该政府通过转移支付建立起来的,理论上讲,房价越高,政府获利越多,用于给穷人建房子的钱就越多;所以曾经占据主流舆论的这种说法,无非是掩盖了政府在建立住房保障体系中的不作为而已。这个意思任大炮一直在讲,简练成“开发商是为富人盖房子的”,引来骂声一片,还有一只鞋。至于金融泡沫一说,来自美国次贷危机,貌似很正确;但是美国的次贷是什么?首付一成甚至零首付,房价一跌按揭房很容易就成了负资产;而中国的首付最低三成,意味着跌30%仍不影响银行贷款安全,如果购房人已经还了几年贷款,要跌40-50%以上才可能出现规模性的违约行为,金融风险何在?温相贯穿执政期的努力,不过是因为愚蠢无知而把大好的经济形势搞得无法收拾而已。
8,未来:影响的重要因素
因为上面说的理由,作为业内人士,我承认自己已经完全看不懂房地产市场了,越近期越看不懂。所以不要问我近期房价走势。也许完全不懂房地产的人,从更宏观的角度可以有准确些的判断,我在学习,向这个方向努力。本来不想谈房价,但有人说谈房地产不谈房价就是耍流氓,只好勉为其难瞎说几句相关因素,疏漏、不全面、错误都肯定存在。
由于房地产的流通性较差,又有大量实际居住的房屋存在,所以实际参与流通的,只是很少一部分,就是这部分的变化决定了房价。拿股票做类比,房地产就是一个流通股比例小的超大盘股。在人均面积已经普遍达到30局部地区甚至50-60平方米的今天,居民改善住房的需求不再是未来的主力。城市化进程也已经完成大半。因此,住房更多是做为资产配置的一种手段。换句话,住宅的投资属性对未来房价的影响是主要因素。所以,决定未来房价的其实是少量的投资需求。
远期影响因素:
人口老龄化。目前中国人口结构40-50岁之间是高峰,他们也是财富最集中的年龄层,其中相当多的资产是以住房形式存在的。当他们需要用房养老来维持原有生活水平时,会产生大量的存量房供给。见下图。
中国经济发展走势。住房资产的价格与宏观经济形势密切相连,中国经济“L”型尚不可怕,如果陷入长期经济衰退,住房价格将呈现长期走低的态势。相应的,中国政体的稳定,能到远期吗?动荡的社会里房地产是最不值钱的。
中期影响因素:
房产税。未来(不是近期)出台房产税我认为是肯定的了,关键在于税率是象征性的还是惩罚性的,直接决定利多还是利空。房产税作为投资性房产的维护成本,其意义是直接冲抵每年的投资收益,对房价的影响会有十几倍的杠杆。需要特别说声,中国的房产税和国外(比如北美)的房产税,名称相同,意义完全不同,不可类比。这是另一个话题了,在此不表。
土地使用年限的处理。房地产的增值,实际只是地产的增值,房产是要折旧的。如果土地年限到期后,土地增值部分政府拿走相当多的比例,房地产就完全丧失了投资的价值。目前的主流声音是无偿延续,但没有确定的法律出台。
城市化的分化过程。中国目前城市化向大城市聚集,是一种病态的过程,原因在于城市资源的不合理分配。清华有一个课题研究,以北京为例,教育、医疗等城市公共资源的分布,与人口密度、人口收入水平不相关,与官员分布呈显著相关。我猜想这结论应该也适用全国。如果这个格局不打破,中小城市不可避免陷入衰退,大城市只能走回配给制了。也许取消大城市房屋自由交易都有可能。至于房价,也许政府会直接定价吧,你可以猜猜未来总理的想法。
小产权房的处理。“北京没地了”,是大家的共识;但是和清华一个教授聊天时他说,北京存在超乎想象规模的小产权房,如果这部分房子可以进入市场,北京按现在速度再发展10年都没问题。当然这问题非常复杂,研究很久了,目前还没听说具体方案。小产权房对其它城市的影响不了解。
集体土地的流转。这问题也很复杂,但由于目前集体土地用于城市建设是有成熟流程的,执行过程也没有太大障碍,所以对城市商品住宅的冲击有限。
社会保障用房。可以说目前没有建立起真正起作用的足够多的保障体系,如果可以建立,会冲击部分所谓刚需市场。但我个人认为以中国政府的执政思路和机制,未来也建不起来。即使是穷人,住房还要靠自己努力。
近期影响因素:
猜政策。
9,结束语:几点个人思考
市场经济才是给人民带来福音的制度,尽管在发展中伴随着不公平不完美,但几十年的经历和切身体会,对市场经济的赞美和对计划经济的厌恶,对我来说,已经不只是理性上的思考结果,而是一种肉体上的烙印和记忆。市场经济发展中出现的问题,只有通过坚持市场经济方向,完善制度,才可能解决。任何美好的不切实际的幻想,如果违反了这个方向,都会和胡温一样越做越乱,直至不可收拾。而对于坚持市场经济方向,最大的障碍已经不是经济本身,而是政府的角色定位,是政体改革的问题。当我看到政体在开倒车的时候,我对中国经济的未来前景,包括房地产,就充满了悲观。
现实生活是及其复杂的,社会公平的道德理想是我们心中的方向,但是如果简单地用于评判现实细节,无助于问题的解决,只会催生出温相那种道德影帝。除了前文的部分分析之外,再拿腐败作为例子。可以讲,房地产商的发展始终伴随着“官商勾结”的腐败现象,原因很简单,我们做一个项目要有近200个审批环节,政府权力在那里,不勾结就别做了。我们这些没有“道德血液”的黑心开发商,把人均住房面积从几平米提升到了32平方米(北京,其它城市大多高于此数),这是道德家做不到的。在这过程中,腐败确实成为行业发展的润滑剂。腐败问题的解决,是要靠通过现实问题的研究来完善制度,比如规划设计领域,因为各种专业管理制度规范的出台,具体官员的权力实际得到有效制约,本来是腐败高发区,现在已经减到很轻微的地步了。抓人没用,我们最怕抓人,因为来个新官,以往打点关系的成本就打水漂了,还得重新花钱。所以,我们心中的道德感,不是用来喊口号的,而应该是我们在理解复杂现实后的指路明灯,让我们不至于迷失。
回顾中国房地产的发展,真心感谢每一个参与其中的人,从承担风险的购房人,权利得不到完全保护的拆迁户,被占压资金的建筑商,出卖廉价劳力的农民工,高智商艺术作品卖了个白菜价的设计师,参与制度设计的学者,黑了点钱担了风险但给办事的官员,到我们自己,化解无数矛盾组合起资源完成开发过程的黑心开发商。所有这些“好人”“坏人”参与者的共同妥协,才让这个行业发展起来。鄙视的是不懂实务一味迎合大众心理沽名钓誉的舆论大V,唾弃的人已经骂了全篇了。